Ratgeber-Thema

Immobilienbewertung: Ratgeber zu Wert, Unterlagen und Gutachten

4 Ratgeber-Artikel · Redaktion Welt der Verbraucher

Eine Immobilienbewertung soll einschätzen, welchen Wert ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung hat. Wie aussagekräftig das Ergebnis ist, hängt davon ab, wofür Sie den Wert benötigen, welche Daten vorliegen und ob die Immobilie besichtigt wurde. Eine erste Online-Einschätzung und ein ausführliches Gutachten erfüllen unterschiedliche Zwecke. In beiden Fällen gilt: Ein geschätzter Wert ist kein garantierter Verkaufspreis, und auch ein Angebotspreis im Inserat zeigt nicht, welcher Preis am Ende tatsächlich erzielt wird.

Am Anfang stehen typischerweise einige Entscheidungen. Sie legen den Zweck der Bewertung fest, wählen die passende Form der Bewertung und stellen die nötigen Unterlagen zusammen. Dazu gehören Flächenangaben mit ihrer Quelle, Pläne sowie Angaben zu Modernisierungen und offenen Arbeiten mit Datum. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, denn zur Wohnung gehört auch das Gemeinschaftseigentum. Das Hausgeld sollten Sie in seine Bestandteile aufteilen und nicht mit einer reinen Betriebskostenangabe verwechseln. Unterlagen zur Rücklage und zu geplanten Arbeiten am Gebäude sammeln Sie am besten zusammen.

Bei Grundstücken dient der Bodenrichtwert häufig als erste Orientierung. Er bezieht sich auf eine bestimmte Zone und einen Stichtag und ist keine fertige Bewertung Ihres Grundstücks, weil dessen Eigenschaften von der Referenz abweichen können. Eine einfache Rechnung aus Fläche und Richtwert bleibt eine Überschlagsrechnung und sollte auch so gekennzeichnet werden.

Die Artikel in diesem Ratgeber führen Schritt für Schritt durch diese Fragen. Sie finden eine Checkliste für die Unterlagen, Hinweise zur Wahl zwischen Online-Einschätzung und vertiefter Bewertung sowie Erklärungen zu Bodenrichtwert, Hausgeld und Rücklage. So können Sie Ihre Angaben geordnet vorbereiten und Rückfragen im Rahmen einer Bewertung leichter beantworten.

Die passende Bewertung wählen

Hier erfahren Sie, wie der Zweck die Wahl zwischen Online-Einschätzung und vertiefter Bewertung bestimmt und warum ein geschätzter Wert kein Verkaufspreis ist.

Unterlagen vorbereiten

Die Checkliste zeigt, wie Sie Flächen, Pläne und Modernisierungen nachvollziehbar zusammenstellen und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen.

Grundstück und Wohnung einordnen

Diese Artikel erklären, wie Sie Zone und Stichtag eines Bodenrichtwerts zuordnen und bei einer Eigentumswohnung Hausgeld, Rücklage und Zustand des Gebäudes prüfen.

Wichtige Begriffe

Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung schätzt den Wert eines Grundstücks oder Gebäudes für einen bestimmten Zweck und Stichtag.
Online-Bewertung
Eine Online-Bewertung schätzt einen Immobilienwert anhand eingegebener Angaben und verfügbarer Vergleichsdaten.
Verkehrswertgutachten
Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert eine fachliche Wertermittlung mit Zweck, Stichtag, Grundlagen und nachvollziehbarer Herleitung.
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, orientiert sich nach § 194 BauGB am unter üblichen Marktbedingungen erzielbaren Preis zu einem Stichtag.
Bewertungsstichtag
Der Bewertungsstichtag legt fest, auf welchen Zeitpunkt sich eine Wertermittlung bezieht.
Angebotspreis
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird.
Bodenrichtwert
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine definierte Zone und bestimmte Grundstücksmerkmale.
Hausgeld
Hausgeld sind laufende Vorschüsse von Wohnungseigentümern für gemeinschaftliche Ausgaben nach dem Wirtschaftsplan.
Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient der Finanzierung künftiger Erhaltungsmaßnahmen.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum sind die Teile einer Wohnungseigentumsanlage, die nicht wirksam als Sondereigentum zugeordnet sind.

Alle 500 Begriffe im Glossar

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Online-Immobilienbewertung und Gutachten?

Eine Online-Einschätzung beruht auf eingegebenen Eckdaten und verfügbaren Vergleichsdaten und eignet sich als erste Orientierung. Besondere Zustände oder Rechte kann sie dabei möglicherweise nur unzureichend erfassen. Bei einer vertieften Bewertung oder einem Gutachten kommen häufig eine Besichtigung, ein festgelegter Bewertungsstichtag und eine nachvollziehbare Herleitung hinzu. Welche Form Sie brauchen, hängt vor allem vom Zweck der Bewertung ab.

Welche Unterlagen braucht man für eine Immobilienbewertung?

Hilfreich sind Flächenangaben mit ihrer Quelle, Grundrisse und Pläne sowie eine Übersicht über Modernisierungen und offene Arbeiten mit Datum. Bei einer Eigentumswohnung gehören auch Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu, etwa zum Hausgeld, zur Rücklage und zu geplanten Arbeiten am Gebäude. Eine kurze Objektübersicht auf einer Seite und eine geordnete Übergabe der Unterlagen erleichtern Rückfragen.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nein, der Bodenrichtwert ist eine Orientierung und keine fertige Bewertung Ihres Grundstücks. Er bezieht sich auf eine bestimmte Bodenrichtwertzone und einen Stichtag. Nutzung, Größe, Erschließung oder Rechte Ihres Grundstücks können von der Referenz abweichen. Wer Fläche und Richtwert multipliziert, erhält nur eine Überschlagsrechnung, die als solche gekennzeichnet werden sollte und keinen bestätigten Marktwert ersetzt.